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何念念锦/文 谈及韩国的社会问题，许多东谈主第一时辰猜想的是低成婚率和低生养率问题。本色上，韩国的房地产问题和婚育问题相互交汇：降生率低会导致房地产需求减少，拓荒建立神气低迷，从而影响场所经济；而住房压力落到具体的东谈主身上，又成为他们遴荐不成婚或者不生养的原因之一。

社会学专科出身的作者赵南柱长久以来关心着韩国的当代皆市问题。她曾长久致力于呈现皆市女性的家庭逆境。频年来，她也把写稿东题的观念转变到了韩国的住房与房产问题上。

买房如故租房？

2019年，赵南柱因其演义《82年生的金智英》被中国读者熟知。演义中的金智英是一位“乖乖女”，正本接事于一家袖珍公关代理公司。她在31岁成婚，33岁生下男儿，因为养育孩子而离开职场。她的丈夫在首尔的一家IT（信息本事）中型企业管事，每周单休。金智英的故事之是以引起读者们的共识，是因为她在阅历产后抑郁症之后，产生了精神分裂的症状。有的时候，金智英会以我方大学时期的好友的口气语言。“好友”与我方两种东谈主格之间的战斗，匡助金智英评释了她生而为女不得不作念出的和解，以及和解背后的不公谈待遇。

金智英的上代东谈主赤手起家跳动为中产阶级。她的父亲是公事员，母亲是家庭主妇。她上头有一个大她两岁的姐姐，底下有一个小她五岁的弟弟。金智英一家东谈主正本住在33平方米的平房里，一间莫得装配房门的厨房和一间浴室是仅有的两个房间。她小学五年级时，全家东谈主搬入了新建的临街独栋建筑，面积比之前大了一倍。她的新家位于三楼，室内有三房一厅（客厅兼餐厅）和一套卫浴。搬入新家的钞票来源主如若两个方面，一是父亲突飞猛进的薪水，二是母亲通过银行的理财储蓄得来的收入。

金智英家的住宅情况，在其时简短是什么样的水平呢？韩国昔日几十年间的住房情况和中国相似，房价跟着经济的发展束缚攀升。1978年，首尔的房价由于高通胀率，以及地盘价钱、劳能源价钱、建材价钱的上升而迅速上升。汝矣岛地区的公寓以110万韩元的价钱创下历史新高，真实是1977年每坪（1坪=3.30378平方米）60万韩元的两倍。

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首尔的房价举座上束缚上升，但不同地区的涨势不同。以被觉得是韩国最贵公寓的狎鸥亭当代公寓为例，其价钱是首尔市区内其他场所的两倍以上。凭证2024年4月的数据，在首尔房价不时波动，涨势低迷的情状下，以狎鸥亭当代公寓为代表的顶级公寓依然供不应求，房价依然在清爽上升。本色上，这一区域的房地产业发展和江南区的诞生和崛起不可分割。1975年，首尔城市再行进行城市霸术，其时的瑞草区除了方背洞的地区，皆被划归新成立的江南区照顾，江南区由此诞生。1976年，盘浦洞、狎鸥亭洞、清潭洞、谈谷洞被指定为“公寓地区”。这些地区在今天是着名的富东谈主区。恰是在这一年，当代建立株式会社拓荒建立了狎鸥亭当代公寓。这座韩国房地产勃兴时期的建筑在今天依然是顶级公寓的代表。

关于房地产行业的发展，韩国政府的格调是解救和指引，何况在上升趋势过快时出台政策，在行政方面阻难住房各异过大。1981年，韩国政府改动了《住宅用地拓荒促进法》，允许政府征用住房建立所需要的深广屋基地，用于拓荒供应住房用地。这一改动决议的目的是科罚城镇住房紧要问题，阻难房价快速上升。韩国的普通住户渴慕领有我方的住房，转向愈加当代化的生涯模样，在这一阶段大多趁期间之势，乔迁新的公寓。演义里的金智英一家恰是如斯。他们从平房搬入临街独栋建筑，在住房层面过上了中产阶级的生涯。

金智英一家是侥幸的。因为政府关于房价的调控并不老是灵验的，缺乏充足资金，无法购买房产的住户只可靠租房过活。在韩国，租房是极为深广的一件事。

赵南柱在其答复体裁集《她的名字是》的另外短篇中，评释了租房女性们的故事。她笔下的一位女性在成婚五年之后，由于束缚攀升的担保金，花光了住房预购存折里的钱。夫妇二东谈主只可续租当今的公寓，废弃狡计已久的购房计算。还有另外一双夫妇，买屋子刚刚一年，每月需要支付200万韩元的还贷金额。彼时二东谈主皆处于失业情状，商酌卖掉屋子，在隔壁租房居住。但由于房地产行业的举座疲软，房产中介莫得房源，全租房参加短缺情状。他们感到茫但是苦恼，信用贷款、保单贷款、欠债账户，贷款的种类和金额越来越多。

韩国的租房主要分为月租（月贳）和全租（传贳）两大模样。月租者需要提交一定金额的押金，何况每个月向屋主支付月租。押金一般是10个月的房租。契约到期后，如果屋主提供的家用电器莫得损坏，这笔押金会被全额退款。

有特地多屋主皆手抓好几处房产，在购房时往常会肯求贷款，每个月收回的房租被用于偿还利息。他们为何会遴荐使命着如斯大的经济压力拚命贷款买房？最关键的原因是，他们深信房价走势一定是上升的，因此贷款越早，使命的利息就越少；更进一步的原因是，他们觉得通货膨大和多样其他原因可能会导致房租上升，而贷款和利息在数值上相对清爽。这关于早期贷款者而言，反而意味着偿还金额减少。

第二种租房模样为韩国所特有，被称为全租。在这种情况下，租客向屋主存入约为房产本色价值三成到九成的押金，不再交纳每个月的房钱。租约到期后，屋主将押金全额退还给租客。在契约时辰，房主不错用这笔押金来计议、投资，或者存入银行赚取利息。由于通货膨大、股价不清爽等金融风险，频年来全租效益镌汰，以至出现了契约到期之后，租客收不回押金的情况。这种情况导致许多东谈主因为租房而深陷债务危险。

因此，在个东谈主生涯方面sex5 不迷路，2011年的韩国网罗用语就出现了“三抛世代”的说法，指扬弃爱情、婚配和生养的一代年青东谈主。这个词繁衍出的“五抛世代”和“七抛世代”，离别扬弃的是东谈主际关系和购房、期许和但愿。

对年青东谈主而言，领有我方的住房似乎成了鸡犬相闻的幻想。而房价的涨跌和营业也不再是年青东谈主关注的问题。在宏不雅层面，政府怎样支吾年青东谈主的住房逆境？房价的调控与旧城改造和新城重建息息干系，赵南柱的《发生在徐英洞的故事》就评释了万般东谈主群面对房价而各利己阵的故事。

徐英洞：房地产的预言和寓言

徐英洞是捏造的地名，设定在首尔城区不那么热点的居住地。按照演义里的形容，“离地铁站很近，江南、钟路、麻浦、金浦机场、仁川机场，到那里皆很便捷”“徐英洞的学区不比江南差”，原型简短在近似九老区或永登浦区的地区。在首尔大多数地区房价不时上升的时期，九老区和永登浦区的房产价钱却相对滞后。在这里生涯的东谈主们，不管是房主如故租客，每天担忧的问题皆围绕着我方的住地。不错说，《发生在徐英洞的故事》的中枢是东谈主与房产的关系。

演义中的大多数篇目创作于2020—2021年期间，彼时韩国的房地产正在赶紧增长。2020年，韩国住房营业价钱上升了8.3%，2021年上升了15%。为了领有属于我方的家，韩国东谈主拚命攒钱，但是看着涨幅远超工资智商的房价最终不得不废弃买房。即使退而求其次，全租房的价钱也跟着房价上升而普及，一些东谈主连全租保证金也无法承担。经济富有一些的韩国东谈主则违犯，他们把买房作为但愿罢了财产保值和增值的投资技巧。

但是在2023年，这一类东谈主也际遇了重创。这一年韩国房地产堕入低迷境况，银行贷款利率却居高不下。跟着房价下落，房产并莫得因为更强的可得性而变得热点，而是因为失去了东谈主们投资的信心，反而跌入冰点。手抓房产的东谈主没办法卖掉屋子偿还贷款，只可看着价钱下落莫衷一是。

政府为了归附房地产秩序，用行政技巧保管房价清爽。2016年，韩国政府制定了《房地产往返讲演》干系法律，包括番邦东谈主在内，买房和租房需要向政府讲演。如果不按照章程讲演，可能有罚款、充公房产等风险。政府此举是为了限度房产附近、处分毛病信息营业租房，来保险往返者的利益。

这么的政策在本色遵循上见效甚微。谈高一尺，魔高一丈，房地产销售的营销技巧层见错出。最常见的技巧是公论主宰。房地产团队欺诈普通老匹夫的投契心绪，夸大或编造了本色政策中触及的“新城霸术”“谈路扩建”等内容，让东谈主们深信购买房产一定会在异日增值。反过来，住户们为了增强我方房产所属社区的包摄感和优胜感，也但愿房价上升。

演义集《发生在徐英洞的故事》的第一篇故事《春天的爸爸（新会员）》，就抒发了东谈主们面对房价“涨也不安稳，跌也不安稳”的矛盾心绪。开放演义的第一页，一张论坛截图跃然呈当今读者眼前。一位名叫“春天的爸爸（新会员）”的用户在社区论坛里上传了帖子，标题为“徐英洞的住户真单纯”。这篇帖子的主旨有二，一方面抒发屈身，辛冗忙苦管事、省吃俭用攒钱买下公寓，但房产却毫无涨势，似乎是在自降身价。另一方面，他也责怪住户，觉得居住在徐英洞的东谈主们是上了房产中介公司和廉价卖房者确当，音在弦外是，住户们应当协调起来，集体抒发对房价波动下落的抗议。

演义的矛盾中枢是房价，创作的模样却像推理演义相似，给出账号操作者的三个可能东谈主选让读者来判断，究竟是谁躲在网罗背后挑战房地产中介公司和当地社区。

第一位嫌疑东谈主叫勇根，他代表自作派别却见效甚微的普通工薪阶级。他客岁搬到徐英洞东亚一期公寓，他有一个1岁的男儿，名字叫“春儿”。勇根夫妇我方攒了一亿韩元的屋子首付，两边父母各给了一亿韩元，剩下的房款来自银行贷款。本年齿首，他决定搬家，但因为徐英洞的房价太低，他的卖房历程并不堪利。勇根像一位单打独斗的房产炒作者，在派别网站售卖屋子，何况清爽地每周普及5000万韩元。夏天行情较好时，每天上昼、中午、晚上皆有东谈主来看房。有一次皆到签约阶段，但勇根期待着以更高价钱抛售房产，临了莫得阐发签约。到了秋天，房产市集再次千里寂，勇根因为失去了似乎照旧平直的钱而寝食难安。

第二位嫌疑东谈主是小灿姆妈，她代表了重返闾阎的高学历者。她高中念的是外语高中，大学是SKY（首尔大学、韩国大学、延世大学的首字母合称）顶尖名校之一的延世大学。这么一位优秀的母亲不送小灿去教导班，而是切身素质，培养小灿成为别称概括修养极其高出的孩子。她在孩子小灿四年级的时候创办了教导班，第二年又扩张为英语与数学教导班，致力于徐英洞地区的教导熏陶。东谈主们怀疑小灿姆妈但愿房价上升的原因在于，她弟弟是别称房地产中介。房产增值意味着她的教导班奇迹和她弟弟的房地产销售管事将大概链接拓展幅员、开疆拓境。其实，小灿姆妈的教导班也面对许多弯曲。教导班扩大规模之后，场面房租也增多了不少。她不得无须屋子作念担保，从银行贷款来维持补习班。为了扩大收入，她只可深广增多学生的数目，却照旧深感力不从心。

第三位嫌疑东谈主的名字是安承福。他是享受了期间红利的上一辈东谈主，身份是徐英洞的住户代表。安承福为了激动政府在所居住的小区隔壁建造地铁口、在现存物流仓库的位置新建徐英洞的天下藏书楼、在拆迁区新建公园而四处奔跑。在照顾者眼里，安承福是个不好费钱打通的“刺头”。他卖力地条目更换房地产拓荒公司、整合警卫岗，整天跑区政府和市政府。但是事与愿违，地铁口霸术莫得任何后续讯息，物流仓库的位置被决定建造廉租房，安承福给政府的建议莫得起效，他在住户心里也失去了信任。安承福被质疑的原因是，他在徐英洞为行将成婚的男儿购买了新址，而他男儿在婚配中的实力又与房产的实力高度绑定。

每一位期待房价上升的住户皆打着各自的小算盘，但他们的奋发从效率来看皆是枉费。在实验中，韩国炒房客因为房价波动而亏损个东谈主财产的案例擢发数罪，即使短期因为炒房赢利，这种追赶房价上升的行动也可能潜伏着风险。过度投契的行动进一步加重了房地产市集的不清爽性，给经济大环境带来了不祥情味。

傍边为难：房地产回应难题

问题是，韩国政府在昔日几十年间在宏不雅层面对首尔房地产调控这个难题，到底有着何如的念念路变动？首尔现任市长吴世勋一直以来致力的首尔市拓荒，是典型的政府主导牵动房地产回应的案例。

吴世勋是首尔市第33、34、38、39任市长。自从2006年起，他主理营建了诸多土木匠程，建造了许多地标性建筑，其中包括东大门设想广场（DDP）、汉江公园等。这些举措无疑增多了首尔作为外欧化皆市的招引力，普及了住户的幸福指数。在吴世勋的政策解救下，汉江公园的建立围绕着江南、江北、岛，以至延迟至京畿谈地区。每年春天，汝矣岛汉江公园皆是赏樱的热点地点。其他汉江公园也承担了城市的文化和失业文娱功能。

在房地产方面，吴世勋的宗旨是收缩政府关于房屋营业的管制，以建造屋子扩大供应，来试图清爽房价。在他看来，消记挂理，而不是通胀率、本钱价钱等其他身分，更决定性地激动了房价上升。因此政府应当欺诈、指引好群众的消记挂理。消记挂理不仅受房产的供应量影响，更雄伟的决定身分是关键地区的房价。在吴世勋看来，江南地区是首尔房价的关键。这是首尔投资风险最小的片区，因为即使其他场所的房价不才跌，江南房价依然大概攀升。由于购房者对江南地区的房产最有信心，他们的需求也协调于此地。如果政府只是一刀切地限度房产营业，不增多江南地区的建筑容积率，就弗成着实戳到消费者的需求点，政策也治标不治本。换句话说，政策不应严格限度营业，让消费者列队恭候房产往返，而是应当营建工程，让消费者对购房产生本色的期待。

于是，吴世勋提议标语，取销汉江沿岸建筑不得高于35层的章程，允许建筑物升至50层。这么一来，关键地区就能提供更多住房。容积率增多，房产的供应更接近本色需求，销售价钱的波动也会自动回反正常的市集法则。

取消汉江沿岸公寓的35层高度闭幕，是吴世勋“汉江文艺回应”蓝图的一部分。2022年3月发布的《2040年首尔城市基本霸术》霸术了异日首尔的发展主见。除了取消限高，霸术中还谈到了罢了“步碾儿日常圈”的日常生涯空间改造、“以水岸为中心”的空间结构改造、再行普及首尔市中心、汝矣岛和江南“三城区”的活力、“地上铁路地下化”、为奉行自动驾驶等异日交通模样建立关键等霸术。

凭证吴世勋的首尔城市霸术，四条南北向的轴线和一条东西向的轴线是首尔异日发展的趋势和要点。光化门至市厅是“国度轴”，主要的行政单元协调于此；仁寺洞至明洞是“历史文化旅游轴”，协调了传统建筑，是韩国文化变迁的缩影；以世运商街、清溪川为中心，则是“南北绿化轴”，是市民失业生涯的好去向；东大门设想广场为中枢的南北街区则成为“复合文化轴”，是新兴设想产业和文化换取的场所。东西向的“全球产业轴”西起光化门，东至东大门设想广场，把四条南北走向的轴线串联起来。异日的首尔市不仅要收拢传统房地产强势的江南地区，也在探索新的霸术模样，挖掘新的振兴要点。

总体来说，吴世勋的城市霸术计策和他的房地产发展念念路同出一脉。城市霸术不单是要商酌惠民工程，还在经济上提供了异日需求的可能性。不错想见，房产投资者和投契者在《霸术》发布开头，就把触及的轴线地区作为要点关注的地段。当房地产出现了投契地区，关于其他地区，政府的监管力度就不错相对减小。用乐不雅的模样形容，吴世勋此举是以疏代堵，指引房地产市集的发展主见；用悲不雅的模样形容，吴世勋通过制造新的矛盾来散播东谈主们对旧有矛盾的堤防力。

本色上，赵南柱《发生在徐英洞的故事》就精确地形容了东谈主们对政策的预期，以及由此产生的房地产投资方针。演义中被觉得黝黑挑动房价的住户代表安承福即是也曾乘逾期间电梯，钻过房产营业法律间隙，罢了发财致富的典型案例。

安承福从1979年开动，在徐英洞隔壁的煤炭工场上班。由于其时购置、转让和持有房产皆不需要交税，安承福以近似于投契的模样束缚营业房产。他买入屋子之后，通过束缚的奔跑和游说，再加上一些韩国高速发延期的好运，让小区隔壁修建起地铁站、百货店、地下通谈，以至还让某一处房产隔壁还建起了大型数码城。小时候的安宝好意思往常搬家，因为父亲束缚以倒买倒卖屋子的市集差价来罢了资产的增值。他模式看起来是敦朴用功的老工东谈主，本色上关于房产和税务极其明锐。安承福以我方的模式买入一间公寓，拿给男儿安宝好意思居住。这不是出于对男儿的深爱，而是由于据他所知，国税厅对资金来源查得很严格，如果以20岁露面、收入较低的安宝好意思的模式购入房产，可能会引来不必要的艰巨。他还建议安宝好意思说合认购政策、尝试肯求首套房或新婚鸳侣专供房。赵南柱辩驳安承福的致富经时，尽头直白地责怪了他怀着私心，熟悉欺诈多样技巧举高当地房价的行动。

安承福的房地产投资策略是个东谈主欺诈法律间隙和政策预期来赢得利益，但这种行动相较于背后由政府主导的城市建立神气，只是大政策下的一粒微尘。在实验中，吴世勋关于首尔的房地产拓荒和城市建立早在2006年就开动行动。2009年，光化门空间改造作为市中心重建神气的一部分开动实施，耗资约500亿韩元。东大门设想广场的设想和建造则简短破钞了4200亿韩元。汉江公园的建立则破钞约4000亿韩元。

为了维持起巨大的城市建立神气，吴世勋时期的首尔财政长久处于赤字情状。反对他选举首尔市长的群众暗意，吴世勋愿意斥巨资大兴土木，也不肯意为学生提供免费午餐。他的竞争者，任期2011-2020年的首尔市长朴元淳则在上任后签署预总共算，为小学生提供免费校餐。

在预算使用方面，吴世勋的形象似乎成了一个偏向精英主义胜于关爱群众的首尔市长。他面对的傍边互搏的逆境，除了因为自身利益各利己阵的群众，还有平均主义的民粹念念潮。近似的逆境似乎不时困扰着吴世勋。城市拓荒是否能带来不时的刺激经济的能源？地盘和房价上升所带来的市集利润，怎样通过财政和税收的模样最终回馈到群众的生涯？临了再回到地盘和住户的关系自己，韩国怎样通过良性的房地产政策缓解东谈主口矛盾？

韩国政府自2024年起，为新降生孩子的家庭提供购房和租房贷款。房地产政策和东谈主口政策，似乎成为了韩国政府改善社会问题的两大抓手，但这些政策是否被买账，见效怎样，还需要时辰来查考。吴世勋所面对的挑战，不仅有城市拓荒的经济效益，还有关于社会公暖热民生福祉的情切。城市发展带来的地盘价值和房价上升，必须通过灵验的财政和税收政策回馈给群众，以罢了社会的公谈与清爽。

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